一、《方案》出台背景
（一）当前老旧小区管理水平亟需提高
当前我区老旧小区存在三大特点。一是数量庞大。2016年第三方普查数据显示，我区共有居住项目662个，通州区共有居住项目662个，总建筑面积4302万平方米。根据街道、乡镇最新摸排数据，我区现有无物业管理项目210个，面积790万平方米。二是管理底子差。大部分老旧小区存在产权复杂管理难、基础设施薄弱环境差、资金不足维护养护难等问题，管理上大多为代管、托管、自管（主要有政府指定物业代管、产权单位自管、居委会托管、居民自治和村委会自主管理4种），还有相当一部分处于失管状态，整体管理水平不高，居民满意度低。三是位置核心。无物业老旧小区绝大多数位于155平方公里内的“两镇三街”，即永顺镇、梨园镇，中仓街道、北苑街道、玉桥街道。老旧小区的管理提升直接关系到北京城市副中心的宜居水平、管理水平和老城居民的获得感，是当前急需破解的一道难题。
（二）前期探索为《方案》出台积累有益经验
2015年至今，我区针对无物业老旧小区管理开展了4种形式的探索，分别是我委牵头的业主购买服务试点，社会办牵头的居民自治试点，永顺、玉桥实施的属地打包管理模式和梨园采取的无人管理小区应急管理模式。在综合分析以上4种探索实践现状后，我委认为当前老旧小区产权等情况复杂，居民购买服务意识、自治意识不强，且部分楼栋不具备实施物业管理条件，管理上不能“一刀切”；老旧小区数量庞大，由政府购买服务引入正规物业管理不符合实际。对此，我们拟定了本《方案》，确定了“党建引领、因地制宜、属地主导、强化自治、适当补贴、逐步推进”的总体思路，计划利用三年建立我区老旧小区长效治理机制。
二、《方案》基本内容
（一）管理模式上强调因地制宜、科学推进
《方案》明确了我区推进老旧小区长效治理的时间表，要求2019年1月前，属地牵头完成辖区摸底，建立台账；2019年6月底前，制定实施计划；2021年底前，根据不同类型老旧小区因地制宜确定不同管理方式，推进长效治理。主要有以下三种方式：一是有人管且管理较好的，引导形成合约关系，完善现有服务；二是失管或管理不到位的，遵循自我服务管理原则，以业主委员会为基础，确定管理模式；三是实施综合改造的老旧小区通过改造纳入专业化物业管理。
（二）管理方式上采取党建引领、共治共享
一是治理方式上，采取属地主导和业主自治相结合的方式。明确各街道、乡镇为老旧小区管理的责任主体，承担辖区内老旧小区的日常管理，监督物业企业服务，指导业主委员会成立及落实业主自我管理责任等工作。二是在管理实践中，坚持党建引领。切实发挥基层党组织的领导核心作用，试点在有条件的小区成立业主大会、组建业主委员会，探索社区居委会、业委会交叉任职，以党员的先锋模范作用提升业委会的履职水平和规范化水平，并逐步推动所有符合条件的住宅小区成立积极有效业主委员会参与小区治理，建立多元参与、共治共享新格局。
（三）资金支持上坚持适当补贴，发挥财政引导作用
一是立足当前，前期设置政府补贴先行满足居民基本需求。由区级财政设置“无物业老旧小区管理补贴专项资金”，补贴资金用于改善老旧小区环境卫生、支持居民自治组织、奖励管理单位或组织等用途，发放标准为0.7元/平方米/月。由各街道乡镇按辖区内无物业老旧小区的建筑面积申领，统筹使用。此资金设置三年。三年后（2021年底前），各乡镇街道用三年将辖区无物业老旧小区逐步纳入正规物业或准物业管理，进而将所有老旧小区纳入达标奖励的范围。二是立足长远，设立达标奖励，引导提升物业服务水平。自2019年起，由区级财政设置“老旧小区物业管理奖励资金”，标准为0.3元/平方米/月，奖励面积不超过总数的50%，用于激励物业企业提高管理水平。（考核方式拟定为：区级、镇级、居委会及群众满意度按照权重进行评分，具体考核细则由区住建委牵头制定，财政预算由区住建委会同区财政局研究。）
