北京市通州区人民政府办公室

关于印发《通州区国有工业用地先租后让

管理办法（试行）》的通知

各街道办事处，各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各区属机构：

《通州区国有工业用地先租后让管理办法(试行)》已经区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

北京市通州区人民政府办公室    

2023年12月15日

（此件公开发布）

通州区国有工业用地先租后让管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为推动城市副中心产业高质量发展，支持高精尖产业发展与融合，持续优化营商环境，促进落地产业项目尽快达产，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)、《节约集约利用土地规定》（中华人民共和国国土资源部令2014第61号）、《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号)、《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》（京政发〔2017〕39号)、《北京城市副中心存量国有工业用地利用试点指导意见（试行）》的通知（副中心工委发〔2021〕4号）,结合北京城市副中心国有工业高质量全生命周期管理有关要求，制订本办法。

第二条  本办法所称先租后让，是指事先约定工业用地租赁一定期限后转为出让，首期以租赁方式供应土地，经考核达到约定条件后转为出让的配置方式。

第三条  工业用地采取先租后让方式供应时，租赁年限原则不超过5年，租赁年限与出让年限之和原则不超过20年。国家和本市重大产业项目，经市政府批准后可适当延长，租赁年限与出让年限之和最长不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。

第二章  管理规定

第四条  采用先租后让方式供应工业用地项目（以下统称“项目”）需按照工业用地招标、拍卖、挂牌程序确定土地竞得人。经考核满足达产标准后，可办理土地出让手续。

第五条  市规划自然资源委通州分局依据拟供应土地的规划条件和租赁、出让总年期，综合考虑产业政策等因素，依规确定供地时点上的土地出让起始价。租赁期间租金总额计算方式为[竞得价/租赁和出让总年限]×租赁年限。租金缴纳程序参照土地出让的管理流程。

第六条  在落实副中心产业目录、正负面清单、准入标准和鼓励政策的基础上，区产促会负责审定项目产业类型、投资强度、产出效率（含地均产出）等准入标准，明确项目达产考核的牵头部门，牵头部门负责组织项目后续达产考核工作，并与入区企业签订项目监管协议。监管协议约定租赁年限、达产标准、达产期限（自签订土地租赁合同起不超过5年）及退出机制等相关监管内容，并作为土地出让合同附件。

第七条  达产考核日期不应晚于租赁期届满前12个月，竞得人也可提前申请达产考核。

第八条  达产考核通过后，竞得人应于租赁期届满前至少3个月申请土地出让，市规划自然资源委通州分局按照相关规定办理土地出让手续并与竞得人签订土地出让合同。

第九条  至达产考核期末仍未达到达产标准的，原则上应由市规划自然资源委通州分局向竞得人发送土地租赁合同解除通知书，解除土地租赁合同并收回国有建设用地使用权。项目已办理不动产首次登记的，由市规划自然资源委通州分局办理注销登记。地上物补偿按照本办法第十二条第三款执行。

特殊情况下，至达产考核期末仍未达到达产标准的，竞得人可于租赁期届满前至少3个月提出续租申请并附详细说明，经区政府审批后准予续租的项目，续租期限不超过2年。续租期满后仍未满足达产标准的，由市规划自然资源委通州分局按程序收回国有建设用地使用权，地上物补偿按照本办法第十二条第三款执行。

第十条  竞得人未经区政府同意擅自变更土地用途或以任何形式转换产业类型的、未按约定时间和方式足额缴纳租金或土地出让金的，经督促后仍不整改，区政府有权强制收回国有建设用地使用权，按照土地租赁合同规定的违约责任确定租金退还和地上物补偿方式。

第十一条  采用先租后让方式供应工业用地的项目，土地租赁期间，竞得人建设的厂房和配套设施需自用，不得转让、转租（含以股权转让等方式的土地使用权转让）土地使用权及地上建筑物。

第十二条  租赁期内，如因竞得人自身原因无法继续自用土地的，由市规划自然资源委通州分局按以下方式收回国有建设用地使用权：

（一）在合同约定开工日期前，项目未开工建设，竞得人终止投资建设并申请退还土地使用权的，退还其已缴纳的剩余期限土地租金。

（二）在合同约定开工日期后，项目未开工建设，竞得人终止投资建设并申请退还土地使用权的，扣除合同约定的违约金后退还其已缴纳的剩余期限土地租金。

（三）合同约定的竣工日期前，项目已开工未竣工，竞得人终止投资建设并申请退还土地使用权的，退还其已缴纳的剩余期限土地租金，并按照下列规定对地上物进行补偿：

1.经市规划自然资源委通州分局组织专家评估，如已建成建筑物、构筑物及附属设施可继续使用，可由专业机构对地上不可移动的达到固定资产标准的建筑物、构筑物及其附属设施按照重置价格结合成新程度评估确定补偿总价，扣除评估成本后补偿竞得人。

2.经市规划自然资源委通州分局组织专家评估，如已建成建筑物、构筑物及附属设施不可继续使用，可由专业机构对地上不可移动的达到固定资产标准的建筑物、构筑物及其附属设施按照重置价格结合成新程度评估确定补偿总价，扣除评估成本和拆除成本后补偿原竞得人。评估成本和拆除成本高于清偿总价的部分应向竞得人追偿。

（四）合同约定的竣工日期后，项目已开工未竣工，竞得人终止投资建设并申请退还土地使用权的，扣除合同约定的违约金后退还其已缴纳的剩余期限土地租金。地上物补偿按照本办法第十二条第三款执行。

（五）项目已竣工，竞得人无法投产或不再经营本项目，申请退还土地使用权的，如申请日期在土地合同约定竣工日期前，退还其已缴纳的剩余期限土地租金；申请日期在土地合同约定竣工日期后，扣除合同约定的违约金后退还其已缴纳的剩余期限土地租金。地上物补偿按照本办法第十二条第三款执行。

第十三条  租赁期内，如因国家政策变化或不可抗力原因无法继续使用土地的，由市规划自然资源委通州分局报区政府同意后收回国有建设用地使用权，全额退还其已缴纳的剩余期限土地租金，并对地上物给予合理补偿。

第十四条  租赁期满转为出让后，竞得人申请退还土地使用权的，按现行已有政策执行。

第十五条  租赁期暂缓缴纳契税。达产出让后以土地出让合同总价款作为契税缴纳的计税基数。若项目未转出让，由政府收回土地，对租赁期租金不追缴契税。其他相关税费按相关规定执行。

第三章  工作程序

第十六条  项目监管协议经区产促会审定后，市规划自然资源委通州分局根据拟出让工业用地的建设用地规划条件、投资、建设、产值（营业收入）、税收等拟定出让方案，按规定组织实施先租后让地块招标、拍卖、挂牌程序，并最终发布成交确认书。

第十七条  竞买保证金按土地出让起始价的25%收取，竞买保证金在土地公开出让成交后冲抵租赁期土地租金，冲抵剩余保证金转为土地出让合同价款。

第十八条  竞得人凭成交确认书办理工业项目立项、环评、规划报建等手续。

第十九条  竞得人与市规划自然资源委通州分局签订土地租赁合同。并按照土地租赁合同约定的建设时间、投资强度、用途等使用土地，不得擅自改变。

第二十条  竞得人签订土地租赁合同并足额缴纳租金后，可申请办理不动产权证书。 

第二十一条  竞得人主动申请或租赁期届满前12个月，达产考核牵头部门负责对先租后让项目进行达产考核，经考核满足达产标准的，向竞得人出具项目达产确认书。

第二十二条  租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权的，竞得人应当持原不动产权证书、土地出让合同、及土地出让价款缴纳凭证、项目达产确认书等材料，缴纳相关税费后申请办理不动产权变更登记。

第二十三条  租赁期届满后仍未取得达产确认书的，原则上应由市规划自然资源委通州分局向竞得人发送土地租赁合同解除通知书，解除土地租赁合同并收回国有建设用地使用权。如有特殊情况，竞得人可在租赁期届满前3个月提出续租申请，达产考核牵头部门依申请会同有关部门研提是否续租意见，确需续租项目报请区政府同意后，由市规划自然资源委通州分局办理续租手续，续租期限原则不超过1年,特殊产业项目，续租期限可到2年。续租租金按前5年平均年租金缴纳。

第四章  其  他

第二十四条  本办法是对现行国有工业用地出让政策的补充，自发布之日起施行。施行后根据实施情况，适时修订。

 通政办发〔2023〕8号北京市通州区人民政府办公室关于印发《通州区国有工业用地先租后让管理办法（试行）》的通知