北京市通州区人民政府行政复议决定书
通政复字〔2022〕110号
申请人：北京某文化传播有限公司
被申请人：北京市通州区宋庄镇人民政府
申请人不服被申请人于2022年4月29日作出的《关于投票确认绿色家园小区三期项目物业公司的公告》（以下简称《公告》），于2022年5月16日申请行政复议，本机关依法已予受理，现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人于2022年4月29日作出的《公告》。
申请人称：申请人位于通州区宋庄镇草寺村500号绿色家园三期，于2018年5月29日与开发商北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（以下称“北京盛通公司”）签订了《盛通物业前期合同》及2018年6月1日签订了《补充协议》，约定了收费标准及服务事项，申请人一直在此行使物业公司的权利和义务。2022年5月20日，被申请人在小区张贴了《公告》，表述了申请人及北京众智颐景物业管理有限公司（以下称“北京众智公司”）同时服务的现象，申请人不予认同。所谓北京众智公司从2018年在此服务事实不清，该公司经查为2021年5月21日注册，注册地址为北京市通州区五里店西路6号商26号1层全部。在绿色家园三期项目中并未服务。依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国行政复议法》、《北京市物业管理条例》等之规定，申请人认为被申请人作出的《公告》存在认定事实不清、作出的主体、程序违法以及适用法律错误等情形。
被申请人称：案涉《公告》并非具体行政行为，未对申请人的权利义务产生实质影响。选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，由业主召开业主大会表决。乡镇政府有权指导成立业主大会、物业管理委员会，在业主大会、物业管理委员会未成立情况下，乡镇政府有权组织召集业主大会。《公告》内容为对临时业主大会召开时间、地点等通知事项，公告对象为绿色家园小区三期项目的业主，并非针对申请人作出，其内容仅为告知业主参加业主大会，投票选择物业服务公司，并非直接确定物业公司。物业公司的选择系业主权利，被申请人亦无权干预，被申请人作出的程序性通知仅是为组织召开业主大会，并非具体行政行为。《公告》所述临时业主大会并未按照《公告》载明时间召开，所载事项并未实际发生，《公告》不会对申请人的权利义务产生任何实际影响。绿色家园小区目前存在两家物业公司，且申请人签署的前期物业合同已经到期，被申请人《公告》载明内容属实。申请人与北京盛通公司签订的前期物业合同第二条约定的服务期限为六年，超出法律规定的二年期限。业主买受房屋之后，物业公司的选择应当由业主决定，而非开发商，开发商签订的物业服务合同不能约束业主。绿色家园小区部分业主与北京众智公司签署了物业服务合同，由该公司提供物业服务，业主支付物业管理费。故北京众智公司在该小区服务属于客观事实，并非申请人所述不存在该服务公司。在两家物业公司同时存在的情形下，被申请人作为乡镇政府，应部分业主要求，在区住建委行政指导下，就物业公司选聘事项召集临时业主大会。该行为属正常履职行为，并无不当。
经审理查明：申请人分别于2018年5月30日和2018年6月1日与北京盛通绿色家园房地产开发有限公司签订《盛通物业前期合同》和《盛通物业前期合同补充协议》，约定自2018年6月1日起至2024年5月31日止，由申请人为位于通州区宋庄镇草寺村500号绿色家园小区三期的36栋独立别墅房屋提供物业服务。2021年起，绿色家园小区三期部分业主与北京众智公司签订物业委托管理合同，导致绿色家园小区三期项目存在两家物业公司同时服务业主的现象。
2022年4月8日，被申请人向通州区住房和城乡建设委员会发函，请求对采用投票方式确定物业公司的法定程序予以指导。2022年4月11日，通州区住房和城乡建设委员会回函，对相关问题进行了答复和指导。2022年4月29日，被申请人向绿色家园小区三期项目业主发布《公告》，决定于2022年5月23日召开绿色家园小区三期项目临时业主大会，采取业主投票的方式选聘物业公司。2022年5月20日，被申请人向绿色家园小区三期项目业主发布《关于投票确认绿色家园小区三期项目物业公司的公告》，决定于2022年6月11日召开居民议事会，采取投票的方式选聘物业公司。同时废止2022年4月29日发布的《公告》。
上述事实有以下证据证明：
1、2022年4月29日《关于投票确认绿色家园小区三期项目物业公司的公告》；
2、2022年5月20日《关于投票确认绿色家园小区三期项目物业公司的公告》；
3、《盛通物业前期合同》；
4、《盛通物业前期合同补充协议》；
5、《天鸿颐景别墅物业委托管理合同》；
6、《关于绿色家园物业管理行业指导的函》；
7、《关于绿色家园物业管理行业指导的回函》。
本机关认为：
行政机关应在法律法规授权的范围内履行行政管理职责。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《北京市物业管理条例》第八条规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。第三十六条规定，业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第三十九条规定，行政复议期间被申请人改变原具体行政行为的，不影响行政复议案件的审理。但是，申请人依法撤回行政复议申请的除外。本案中，被申请人向绿色家园小区三期项目业主发布《公告》，组织业主召开居民议事会选聘物业服务人，缺乏法律依据，超越其法定职权范围，但因《公告》已由被申请人废止，不具有可撤销内容，故应确认违法。
综上，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项的规定，本机关决定如下：
确认被申请人于2022年4月29日作出的《关于投票确认绿色家园小区三期项目物业公司的公告》违法。
申请人如果不服该决定，可自收到本决定起15日内向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼。
二〇二二年七月七日
